Legge, gli effetti del sisma sulle ipoteche spiegati dal Notaio Daniele Boraldi


Daniele Boraldi, Notaio in Carpi, 8 febbraio 2021


Effetti del sisma sulle ipoteche

Per affrontare il tema in esame occorre, innanzitutto, partire dalle norme in materia di ipoteca e, nello specifico, dall’art. 2878 n. 4 Cod.Civ. che, tra le cause di estinzione dell’ipoteca, annovera anche il “perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742” Cod.Civ..  Quest’ultimo articolo, a sua volta, prevede che in caso di perimento del bene ipotecato, le somme ricevute dal proprietario a titolo di indennizzo per la perdita siano vincolate al pagamento del creditore ipotecario, eccetto che tali somme vengano utilizzate per ripristinare il bene perito, nel qual caso la garanzia ipotecaria si trasferisce sul nuovo bene. Ciò significa, quindi, che se il bene ipotecato viene completamente distrutto per cause naturali estranee alla volontà dell’uomo, l’ipoteca si estingue, in quanto viene meno lo stesso diritto di proprietà, in seguito al venir meno del bene medesimo. Se però il proprietario riceve un indennizzo per la perdita e lo impiega per ricostruire l’immobile, allora l’ipoteca non viene meno e si trasferisce sul nuovo bene, secondo un meccanismo che tecnicamente viene definito di “surrogazione reale” del bene oggetto di garanzia ipotecaria.

Nel caso in esame, tuttavia, il diritto di proprietà non cessa completamente, perché, anche distrutto totalmente il fabbricato, i condòmini vantano comunque un diritto di comproprietà sul suolo che costituiva l’area di sedime dell’edificio, in quote pari ai millesimi di comproprietà condominiale di cui erano titolari originariamente.

L’ipoteca, pertanto, continua a gravare sul terreno, limitatamente alla quota di comproprietà indivisa di titolarità del soggetto debitore.

Mutando così la situazione, occorre prendere in considerazione una nuova norma, che disciplina la sorte dell’ipoteca quando questa è iscritta sulla quota di comproprietà indivisa di uno dei partecipanti alla divisione. Si tratta dell’art. 2825 comma 1 Cod.Civ., in virtù del quale l’ipoteca gravante sulla quota di comproprietà del debitore si concentra automaticamente sul bene che a lui viene assegnato in sede di divisione. La garanzia ipotecaria, pertanto, rimane la medesima, mantiene lo stesso grado ed è presa per lo stesso importo della garanzia originariamente concessa sulla quota indivisa, ciò che muta è solo il bene immobile sul quale grava in concreto.

Può accadere, però, che i condividenti si accordino per far assegnare al compartecipe debitore un bene di valore inferiore al valore dell’ipoteca, così pregiudicando le ragioni del creditore. Per evitare una frode di questo tipo, ai sensi dell’art. 1113 Cod.Civ. il creditore deve essere invitato ad intervenire nella divisione per poter proporre eventuale opposizione ad un’assegnazione che egli ritenga pregiudizievole del suo diritto ipotecario.

Tornando al caso concreto, quindi, ci si trova nella situazione in cui i condòmini, a seguito del perimento del fabbricato, divengono contitolari dell’area di sedime dell’originaria costruzione, in quote corrispondenti alle originarie quote millesimali condominiali.

Procedendo alla ricostruzione del fabbricato, può accadere che questo venga edificato in maniera esattamente corrispondente all’originaria costruzione, oppure che ne sia modificata la sagoma e/o la struttura.

Se la costruzione è conforme al fabbricato perito, la Giurisprudenza ritiene che risorga automaticamente anche il condominio, inteso come divisione del fabbricato in singole unità immobiliari attribuite in proprietà esclusiva ai diversi condòmini, sicché l’ipoteca, ai sensi dell’art. 2742 Cod.Civ., tornerebbe a gravare automaticamente sul nuovo appartamento di proprietà del debitore, esattamente corrispondente all’originaria abitazione del medesimo, anche attraverso una semplice presa d’atto, cioè un atto con contenuto ricognitivo volto a riconoscere quanto già esistente in capo al suo titolare, anche se individuato catastalmente con un nuovo identificativo.

Se la costruzione è, invece, difforme dalla precedente, si ha un fabbricato in comproprietà fra tutti i contitolari del suolo di sedime, in quote pari alle precedenti quote millesimali condominiali, e si rende, di conseguenza, necessario un vero e proprio atto di divisione al fine di attribuire a ciascun compartecipe il diritto di proprietà esclusiva su di un singolo appartamento, ricostituendo, così, ex novo, il condominio.

In quest’ultima ipotesi si potrebbe ritenere operante l’art. 2825 co. 1 Cod.Civ., in virtù del quale l’ipoteca, originariamente iscritta sull’appartamento distrutto, poi ristrettasi alla quota di comproprietà dell’area di sedime, si concentrerebbe automaticamente sul nuovo appartamento assegnato al debitore in sede di atto di divisione.

È stata sostenuta, tuttavia, una tesi più aderente alle esigenze della realtà pratica, che evidenzia come l’ipoteca originaria sia stata in realtà concessa dal debitore non su una quota di comproprietà, bensì su un determinato bene di sua proprietà esclusiva; è solo al momento del perimento dell’edificio che quel bene è venuto meno ed in seguito, con la ricostruzione e la successiva divisione, è sorto ed è stato assegnato al debitore un bene nuovo, diverso da quello ipotecato in precedenza. Se tali sono i singoli passaggi del fenomeno, la norma applicabile non è più quella del primo comma dell’art. 2825 Cod.Civ., bensì quella del secondo comma, che riguarda l’ipotesi in cui l’originaria ipoteca fosse stata presa non sulla quota indivisa, bensì su altro bene di proprietà del debitore, diverso da quello a lui poi assegnato in sede di divisione.

Letteralmente la norma prevede che “se nella divisione sono assegnati ad un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l’ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall’originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l’ipoteca sia nuovamente iscritta con l’indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima”. Ciò significa che, per mantenere lo stesso grado ipotecario e “trasferire” l’originaria ipoteca sul nuovo appartamento, è necessario procedere ad una nuova iscrizione ipotecaria entro il termine di novanta giorni dalla trascrizione della divisione. Tale ricostruzione è stata seguita anche dalla normativa disciplinante gli interventi per gli eventi sismici della regione Abruzzo.

Il caso in esame sembra rientrare nella fattispecie da ultimo descritta, pertanto appare opportuno procedere con un atto di divisione tramite il quale assegnare a ciascun condomino un nuovo appartamento in proprietà esclusiva e, conseguentemente procedere ad una nuova iscrizione ipotecaria, relativamente all’appartamento che sarà a Lei assegnato, entro il termine di novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima, così trasferendo su questo nuovo bene l’originaria ipoteca, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2825 comma 2 Cod.Civ..